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房地产买卖合同纠纷

作者:优浩律师事务所发布于:2017-10-11

被告于2014年4月购买了原告所开发建设的商铺一套,双方未签订书面合同。被告于2014年12月向原告支付购房款12.5万元,并于2014年4月至2015年4月期间使用了该商铺。

  案件简述:

  被告于2014年4月购买了原告所开发建设的商铺一套,双方未签订书面合同。被告于2014年12月向原告支付购房款12.5万元,并于2014年4月至2015年4月期间使用了该商铺。2015年4月后因为该商铺及周边的商铺内均无自来水、下水等设备而导致无法继续使用商铺,被告认为无法正常使用商铺的原因是因原告的开发建设和规划存在问题,为此被告向原告口头提出解除合同,原告不同意解除合同,并于原告2016年1月提起诉讼要求被告支付剩余的房款49135元。


  经举证查明,被告与原告从始至终未能签订应依法备案登记的书面商品房买卖合同,原告给被告销售的房屋属于原告违法改造的小区安装存放基础设施的信箱房,因此原告销售给被告的商铺根据原告的建设施工平面图时无房号,建筑平面图显示原告出售给被告的房屋不是商铺,而是信箱房,是不能对外销售的小区基础设施。


  根据<<商品房销售管理办法>>(建设部第88号令)的第十六条规定:商品房销售时,房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任在内的13项内容,因此出售商品时必须签订书面合同,如果房地产公司所销售的房屋不属于规划中的商铺或住宅的,则无权销售和获得利益,这属于行政法规的禁止性规定。


  根据《我国合同法>>第52条第五款规定:“有下列情形之一的,合同无效:(5)违反法律、行政法规的强制性规定。根据以上法律和强制性规定双方签订的合同是无效合同,且作为房地产开发商不得违法改造房屋进行销售属于违反我国相关规定的行为,属于原告不能出售的基础设施。


  优浩程小龙律师分析:无论是否签订书面合同,买卖双方之间的合同关系是存在的,只是这种合同关系是否有效存在,是要通过证据和相应的法律适用才能确定的,因此我们在签订合同时应考虑是否存在法律、行政法规的禁止性规定或者合同的效力问题。


  只有有效的合同才能根据合同的约定和法律的规定主张相应的权利和履行义务,无效的合同自始无效,合同方就不能根据有效合同的法律规定主张权利。