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居间合同纠纷

作者:重庆优浩律师事务所发布于:2019-11-12

中介销售这一类职业,可以说是遍布各地,因为有商品就需要销售,不管是商品的性质如何,能卖出去就是能力

中介销售这一类职业,可以说是遍布各地,因为有商品就需要销售,不管是商品的性质如何,能卖出去就是能力。

 

在房地产业也是但该行业销售性质混乱,并不是先到先得,不管怎样以最后签合同为准,谁带过去签提成就是谁的。可能a某把人带到了公司,去拿个材料,然后b乘虚而入直接带过去签了房屋买卖合同,提成就成了b的。所以在利益面前相互撕咬是家常便饭。

 

近段时间a某房屋顾问有限公司就把李某起诉了,称:其利用a某房屋顾问有限公司提供的房屋销售信息,故意跳过中介私自与卖方直接签订购房合同,违反了《房地产求购确认书》的约定,属于恶意“跳单”行为,请求法院判令李某按约支付a公司违约金1.65万元。

 

但李某称卖房者刘某委托多家中介公司出售房屋,a公司并不是独家掌握该房源信息,也不是独家代理销售。所以没有利用a公司的信息不存在“跳单”违约行为。

 

当时案件详情:

原产权人刘某到多家房屋中介公司挂牌销售房屋。B房地产顾问公司在20181022日带李某看了该房屋;1127日,a公司带李某看了该房屋,并于同日与李某签订了《房地产求购确认书》。该《确认书》第2.4条约定,李某在验看过该房地产后六个月内,李某或其委托人、代理人、代表人、承办人等与李某有关联的人,利用a公司提供的信息、机会等条件但未通过a公司而与第三方达成买卖交易的,李某应按照与出卖方就该房地产买卖达成的实际成交价的1%,向a公司支付违约金。当时a公司对该房屋报价165万元,而某房地产顾问公司报价145万元,并积极与卖方协商价格。1130日,在某房地产顾问公司居间下,李某与卖方签订了房屋买卖合同,成交价138万元。后买卖双方办理了过户手续,李某向某房地产顾问公司支付佣金1.38万元。

 

法院一审判决:被告李某应于判决生效之日起十日内向原告a公司支付违约金1.38万元。

宣判后,李某提出上诉。

一、撤销民事判决;

二、a公司要求李某支付违约金1.65万元的诉讼请求,不予支持。

 

二审判决要点;房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息,却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是,当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时,买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的,买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息,故不构成违约。相关法条:《中华人民共和国合同法》第四百二十四条  

 

优浩分析: 

法院生效裁判认为:a公司与李某签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质,其中第2.4条的约定,属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款,其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋,从而使中介公司无法得到应得的佣金,该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形,应认定有效。根据该条约定,衡量买方是否“跳单”违约的关键,是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件,而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息,则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立,而不构成“跳单”违约。本案中,原产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,李某及其家人分别通过不同的中介公司了解到同一房源信息,并通过其他中介公司促成了房屋买卖合同成立。因此,李某并没有利用a公司的信息、机会,故不构成违约,对a公司的诉讼请求不予支持。

 

主要是产权人通过多家中介公司挂牌出售同一房屋,不构成利用a公司信息,不构成违约。

重庆优浩律师事务所民事部

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